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2019年房地產估價師收益法公式記憶方法總結

來源:考試吧 2019-09-18 8:00:10 要考試,上考試吧! 房產估價師萬題庫
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  一、收益法中的必須死記的兩個公式:

  1、F=P×(1+i)n

  2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)

  二、需要巧記的公式

  等比現值公式

  P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]

  P=nA/(1+i) [當I=s時]

  三、需理解記憶的公式

  1、《理論與方法》P163中涉及土地使用權在不同年限,收益率等的換算,給出了好幾個公式,讓人一時無法記住。

  如:V∞=VN×1/KN

  Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]

  實際這些公式都無需死記,因為這里都隱含了一個前提,土地的年收益都是相同的,只是在不同年限,不同報酬率下折現值不同而已。如果理解了這個道理,那例題中的解法都會變成以下的解題思路了。

  例6-3 已知40年土地權益價格2500元/平方米,報酬率10%,問30年的土地價格。

  解題思路:設土地年收益=a,30年土地價格=X

  則2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]

  X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]

  2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]

  X=2410.16元/平方米

  例6-4 已知30年土地權益價格3000元/平方米,報酬率8%,問假設報酬率為10%,50年的土地價格。

  解題思路:設土地年收益=a,50年土地價格=X

  3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]

  X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]

  3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]

  X=2642元/平方米

  2、《理論與方法》P198,抵押貸款常數公式

  RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]

  這個公式也不好記,不過仔細觀察以下,就會發現,它不過是年金現值公式的變形,且是以年抵押貸款常數表示的,那樣就好理解了。

  P=A/I×[1-1/(1+i)n]

  抵押貸款常數RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]

  記住按年金現值公式計算出的抵押貸款常數往往要換算成年抵押貸款常數。

  例6-24 購買某類房地產,通常抵押貸款占七成,抵押貸款年利率6%,貸款期限為20年,按月還本付息,自有資本資本化率為12%,求綜合資本化率。

  第一部先計算抵押貸款常數。i=6%/12=0.5%,n=20*12=240

  RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]

  =0.0071643

  記住這是按月還本付息計算的資本化率,需換算成年抵押貸款常數。

  RM=12×0.0071643=8.60%

  以上為學習體會,供大家參考,歡迎指正。等差序列現值公式我至今未能記得住,不知各位可有好的方法。

  補充:等差公式

  四、等差序列的現值公式,記憶技巧

  1、年金現值基本公式

  P=A/i[1-1/(1+i)^n]

  2、等差序列年金現值公式(教材P141)

  P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]

  3、等差序列年金現值公式(總結)

  P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]

  區別分母一個是i,另一個是i2(i的平方)

  分子一個是1,另一個是(1+ni)

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